?

Log in

No account? Create an account

Блог Олега Анисимова

Previous Entry Share Flag Next Entry
Интервью с "живым" девелопером
BW
oleganisimov

 




Я недавно съездил в Питер, где встретился с Эдуардом Тиктинским, хозяином девелоперской группы RBI (строит также под брэндом «Северный город»). Он построил 50 домов, и, что характерно, продолжает строить сейчас.

 

Мне очень импонирует его подход к бизнесу. Я его назову «Не уверен, не обгоняй». Девелоперы, которые занимали много денег, теперь должны завидовать Эдуарду. Вот его слова: «Я знаю каждый объект, выезжаю на каждый адрес, по которому принимается решение о покупке. Я эти цифры чувствую кожей, для меня это здоровье перспективного объекта. Если я увидел, что у проекта есть минус, я никогда не покупал просто. Почему? Разориться боялся, наверное».

Это очень правильно в бизнесе: бояться разориться.

 

Откровенное интервью Эдуарда Тиктинского

Эдуард Тиктинский: «Сейчас счастливы, что медленно развивались»

Интервью. Холдинг RBI едва ли не единственный в Петербурге крупный девелопер, который в кризис не стал замораживать свои стройки. Хозяин компании Эдуард Тиктинский рассказал «Ф.», почему. Беседовал Олег Анисимов

Эдуард Саульевич, я посмотрел финансовые показатели RBI и увидел, что вы вошли в кризис с небольшим долгом и без серьезных финансовых проблем. Вы согласны с такой оценкой?
– Спасибо за высокую оценку. Но проблемы имеют все, и они связаны с колоссальным падением объемов продаж. Однако эта проблема – единственная, которая есть у нас, в отличие от многих наших коллег.

 

Как же вам удалось избежать других проблем?
– Мы – другая компания. Для нас всегда слова «финансовая дисциплина» были не пустым звуком в силу моего личного консерватизма. Для примера, мы в 2008 году купили всего один объект (участок земли под застройку – «Ф.»). При том, что у нас работает сильная и большая команда по закупкам. Мы перелопатили – не совру, если скажу – тысячи объектов. Просто продавцы были сошедшие с ума – за земельные участки они хотели деньги, в которых «зашит» уже будущий рост. Я всегда говорил, что цены не только растут, но и падают. А люди умом соглашались, а сердцем голосовали за другое: «Вася уже купил. Купил задорого, а все опять выросло и уже вроде как недорого. Как Вася хорошо купил!»
С другой стороны, были банки, которые говорили: «Возьми кредит, возьми на год, я тебе потом продлю». Мало кто из них погружался в суть бизнеса, они смотрели залоги и действовали «понятийно»: «ну, ты же отдашь, давай через год тебе продлю».
Я к кредитам так никогда не относился и стоял на том, что «давайте чуть дороже, но на три года, я через год отдать не смогу. Контракт заключи со мной на три года, тогда есть разговор, а продлю – не продлю – это не материально. Я так не понимаю».
Конечно, было и со стороны моих коллег, сотрудников колоссальное давление. Все хотят быть большими, мне говорили: «Вон компания X или Y. Ее еще вчера не было, а уже сколько земли! А у нас?»
Наверное, определенная кульминация была в конце августа – начале сентября, когда Фонд имущества Петербурга проводил торги по большим участкам в Приморском районе. В итоге земля была куплена по $700–800 за квадратный метр, и по нашим расчетам эти цифры проходили. Но я внутренне поставил отсечку на уровне $400. Повлияло на это и мнение наших миноритарных партнеров из Mogran Stanley. Коллеги звонили из всех точек мира и говорили: «По­смотри, что творится. Во всем мире все упало, и Россию это не минует». В итоге мы не купили, и руководитель проекта был очень грустный. Когда мы возвращались с торгов, я ему сказал: «Ты не грусти, пройдет 3-4 месяца и нам предложат эту землю вдвое дешевле». Собст­венно, сегодня это уже реальность – так и случилось. Другое дело, что сейчас и вдвое дешевле не надо.

 

Специфика пузырей...
– Маховик раскручивается, давление растет и людям хочется быть крутыми. Вот он на своем самолете, вот у него яхта... Но что он, собственно, сделал? Просто купил массу земли, начал кучу проектов, закредитовался, ну, и немножко вынул на яхту и самолет. Это же немного, у него же во (показывает) какие кредиты! $500 млн, миллиард! Ну, подумаешь, истратил $30–50 млн на какие-то личные потребности. Все равно бизнес-то большой. Сейчас придет большая четверка оценщиков. То, что куплено за $50 млн, оценят в $500 млн. На IPO пойдем – все отобьем.
Эта логика по-человечески очень понятна. Она привлекательна, особенно в обществе потребления. Как здорово, мы крутые, большие, будем стоить много миллиардов. Цифры меньше миллиарда уже перестали кого-то интересовать и рассматриваться как интересный ориентир.
А что в это время сделали мы? В марте 2006 года создали СП с Deutsche Bank (СП с компанией RREEF, принадлежащей банку, – «Ф.») и купили на капитал предприятия три проекта, которые сейчас развиваем. В СП вообще нет кредитов. Привлекли фонд Morgan Stanley в миноритарные акционеры (весной 2007 года Morgan Stanley Special Situations Fund III приобрел 24,99% акций холдинга RBI – «Ф.»).
Я постоянно капитализировал компанию, делал ее прозрачной. Мы платили и платим существенные налоги, у нас уже десяток лет белая зарплата. Это все тоже эмоционально трудно. Тут дело не в яхтах и самолетах, а в том, что деньги, которые наша компания потратила на налоги, в других случаях ушли, предположим, в покупку земли. Конкурировать трудно, когда ты находишься в разном правовом поле, но путь RBI именно такой: открытость, прозрачность, законопослушность. Он дал нам бонусы при привлечении западных партнеров: оценка выше, чем дали бы за компанию запутанную, с непрозрачной структурой.

 

Этот финансовый предкризисный консерватизм откуда у вас?
– Так папа с мамой воспитали. Он не предкризисный, он в принципе консерватизм. Я 15 лет занимаюсь этим бизнесом, чувствую его. При этом я всегда опирался на цифры. Они для меня не абстракция. Я знаю каждый объект, выезжаю на каждый адрес, по которому принимается решение о покупке. Я эти цифры чувствую кожей, для меня это здоровье перспективного объекта. Если я увидел, что у проекта есть минус, я никогда не покупал просто. Почему? Разориться боялся, наверное, это вопрос характера человека. Ответственность большая. В итоге это же люди, они приходят, покупают, ждут свою квартиру – им в глаза потом надо смотреть.

 

В Москве у вас было представительство и вы его закрыли. А чем оно должно было заниматься?
– Тем же самым, что в Питере: поиск и покупка земельных участков для реализации, в первую очередь, жилых проектов. Москва – единственное, что закрыто в связи с кризисом.

 

Довольны, что не зашли на столичный рынок?
– Доволен очень, просто повезло. Сейчас работать на два региона было бы намного сложнее. Я сейчас значительную часть времени занимаюсь операционной деятельностью, чего не делал последние 4-5 лет. Мы сделали структуру компании более плоской, ускорили бизнес-процессы, потому что сейчас решения должны приниматься очень быстро.
Рынок кардинально изменился, из рынка продавца и генподрядчика стал рынком покупателя и заказчика с деньгами. Раньше подрядчики гнули пальцы, говорили, «здесь мы будем, здесь не будем, здесь так, а здесь добавьте». Застройщики гнули пальцы: приходил клиент, ему говорили цену, он шел брать ипотечный кредит, а цена менялась. Сейчас ситуация другая. Застройщики должны работать с каждым клиентом. Наши менеджеры знают, что должны максимально погружаться в ситуацию клиента, пытаться разобраться, как мы можем ему помочь – дать беспроцентную рассрочку, дотацию процентных ставок по кредитам, то есть подход к каждому человеку должен быть очень гибким.
Второй важный блок – работа с себестоимостью. Сейчас осталось крайне мало платежеспособных компаний, которые продолжают финансировать строительство, в городе остановлены почти все стройки коммерческой недвижимости. Есть огромное количество подрядчиков, которые готовы работать за себестоимость, без прибыли, лишь бы иметь возможность платить заработную плату. Мы ведем переговоры с подрядчиками о корректировке себестоимости по уже заключенным контрактам, всем надо входить в положение – цены уже скорректировались, и себе­стоимость должна быть скорректирована, чтобы мы могли сводить концы с концами.

 

Каковы ваши планы по новым стройкам?
– Мы вообще планировали в 2009 году запустить пять больших проектов, порядка полумиллиона квадратных метров жилых и коммерческих площадей. Мы сделали неплохие земельные приобретения в 2007 году, поэтому у нас есть объекты, которыми мы могли бы порадовать рынок, если б люди были готовы покупать.

 

То есть теперь срок запуска этих проектов будете определять в зависимости от спроса...
– Обязательно. Здесь чудес не бывает. Никто не способен финансировать стройки за свой счет. Может быть, если у кого-то один дом и какая-то кубышка есть. Основной денежный поток – это финансирование с продаж. Увеличивать кредитную массу мы не намерены, считаем это рискованным. Другое дело, что мы будем привлекать новых инвесторов в капитал. Например, третьего партнера, который будет финансировать какие-то наши совместные проекты.

 

Вы раньше говорили, что в Москве больше административная рента. Чиновники в Петербурге не берут взятки?
– Я могу лишь повторить то, что сказал: в Москве больше административная рента. Может быть, это связано исторически с тем, что Петербург – более европейский город или с политикой губернатора. В Питере ситуация прозрачная – и в части покупки земли, и в части законодательных основ градостроительной деятельности. Когда правила игры достаточно прозрачны, лазеек и возможностей значительно меньше. Надо понимать, что в Петербурге поощряется и в большом количестве существует частная собственность на землю, и власти ни в коей мере никогда не мешали инвесторам выкупать землю. Повторюсь – ситуация значительно более прозрачная, чем в Москве.

 

А как вы относитесь к московским подвигам петербургского девелопера Сергея Юрьевича Полонского?
– Закончится кризис, тогда и посмотрим. Цыплят по осени считают. Он яркий человек, очень «пиаристый». У меня нет какого-то специального отношения к нему. Хороший парень, мы с ним знакомы.

 

Вы оценивали его деятельность, когда пытались что-то сделать в Москве?
– Абсолютно нет, то есть даже в голову не приходило. Просто было интересно, что он в силу своих качеств смог войти в город, найти в нем свое место, купить земельные участки и реализовывать на них интересные проекты. Это большой плюс. Вопрос – какова цена этого? Это вопрос проверки кризисом.

 

Насколько уже снизились цены на жилую недвижимость в Петербурге?
– Я думаю, что порядка 15%. Я говорю сейчас, пожалуй, по рублевым ценам, валютные цены снизились больше. Добавьте еще падение курса, будет уже в долларах 22-23%, в рублях около 15%.

 

А глубина падения какая может быть максимальная в принципе?
– Очень трудно сказать, это вопросы небесной канцелярии. Здесь никто этого не скажет, потому что непонятно, какова будет структура себестоимости. С одной стороны, вполне возможна дефляция в целом, то есть сдувание всей экономики, в том числе, и в области недвижимости. С другой стороны, правительство настаивает на необходимости повышения тарифов естественных монополий, чтобы обязательно «Газпром» был прибыльным, чтобы имел возможности для инвестиций, и сейчас, как я понимаю, идет большая дискуссия: кто должен быть прибыльным в первую очередь – три монополии или вся остальная промышленность?
Кроме этого есть много факторов, связанных с уменьшением предложения на рынке недвижимости, и их тоже надо иметь в виду. 

 

Григорий Куликов, владелец московской компании «Миэль-недвижимость», высказал такую интересную мысль: мол, в Петербурге доля инвестиционных квартир выше, чем в Москве. Как вы к этому относитесь?
– Это лукавство и просто не соответствует дейст­вительности. Доля инвесторов в питерских сделках была от 10% до 15%, их никогда не было больше. В Питере никогда не было риэлторских компаний, которые инвестировали, покупали лотами. Попробуйте найти в Питере хоть одну риэлторскую компанию, у которой есть лоты недостроенных квартир, – это нереально.

 

Может быть, просто у RBI такая структура продаж...
– Нет, структура сделок у всех примерно одинаковая. В этом мы как раз не оригинальны.

 

На пике рынка как вы оценивали стоимость компании?
– Мы делали прикидки, оценивали в полмиллиарда долларов.

 

А сейчас?
– Сейчас в $200 млн. Упали в 2,5 раза, по нашим оценкам, но это ж все абстракция. Бизнес стоит столько, сколько кто-то готов за него заплатить. Наша текущая оценка сделана, исходя из нашего денежного потока. Грубо говоря, по существующим прогнозам, наш свободный денежный поток по результатам реализации всех проектов, которые есть в портфеле у компании, составит порядка $300 млн. Мы уже заложили в этот прогноз падение цены на 15%, фиксацию себестоимости на 2009 год, падение объемов продаж вдвое с перспективой восстановления в 2010 году. $200 млн – это достаточно аккуратная оценка с учетом всех нюансов.

 

У вас есть проект – галерея бутиков Esfera на Невском проспекте. Вы не жалеете, что перед кризисом начали этот бизнес?
– Так мы же особо никуда не торопимся, будем его пестовать, привлекать новых арендаторов, ротировать при необходимости, будем делать продукт безукоризненного качества. У нас есть на это весь 2009 год. В этом проекте мы изначально ориентированы на продажу не квадратных метров, а стабилизированного денежного потока. Наша стратегия не предусматривает сохранение в собственности объектов со стабилизированными потоками. В планах продажа Esfera стоит на 2010 год, и кризис никак на это не влияет. До этого наша задача – раскрутить комплекс, насытить его полностью арендаторами, сделать популярной точкой для покупателей.

 

А продать кому – иностранному покупателю или московскому?
– Все равно на самом деле. Это разовая сделка. Кто больше заплатит, тот и будет покупателем. Это же не партнерство. Ты продал, кто-то купил – и на здоровье.

 

Почему вы воздержались от активной скупки земли, как делали многие девелоперы?
– Экономические параметры были неудовлетворительные. Колоссальным усилием воли удалось удержаться. Когда я вижу, что из проекта на бумаге выжат максимум, и я не могу крутить его дальше, увеличивать предпродажную цену или снижать себестоимость, я не покупаю. Бумага-то все стерпит, но я же понимаю, какие цифры реальны. Я вижу, что там минус, а другие говорили: цены в 2008 году выросли настолько (показывает), себестоимость выросла настолько, теперь новая маржа, во-о-от такая большая.
Так не бывает на трехлетней перспективе, а мы все проекты смотрим именно в такой перспективе. Темпы роста себестоимости догоняют темпы роста цен, и маржа снова снижается. Конечно, при таком подходе у нас не проходили проекты. Но если вы обеспечили большую дельту, а дальше сказали, что у вас будет одинаково расти себестоимость и продажная цена, то у вас веселее цифры получаются, все проходит отлично. Но мы планируем иначе, я уже говорил – мы консерваторы, поэтому если цифры плохие, я не покупал.

 

Не было обидно, что девелоперы скупают землю, выходят на IPO, стали так дорого оцениваться. Группа компаний ПИК, например, стоила на бирже более $10 млрд...
– Двенадцать. Было обидно, конечно, мы ж все люди, но что делать... Для меня доминирующий фактор – минимизация рисков и уверенность в том, что расти всегда не может, рынок цикличен, есть спад, а есть подъем

 

А планы выхода на IPO?
– Были-были.

 

При каких условиях?
– Мы делали отсечку порядка $1 млрд по цене компании. У нас была программа инвестиций на 2008 год на $150 млн. Это были деньги. которые должны были быть потрачены на конкретные земельные участки, по которым уже шли конкретные переговоры, которые мы были готовы завершить к сентябрю, но в последний момент, буквально в августе мы приостановили несколько крупных сделок.
При ненаступлении кризиса мы выходили на стоимость компании более миллиарда к осени 2008 года, и в рамках этой планки готовы были делать IPO, привлекать дополнительное финансирование на дальнейшее развитие. План подготовили, выбрали андеррайтеров, все уже было в процессе, определяли ключевых юристов, но остановили. Слава Богу, денег ни на кого не потратили.

 

Расскажите, пожалуйста, как вы привлекли фонд Morgan Stanley в капитал...
– И Deutsche Bank.

 

Deutsche Bank – другой вопрос. Я его хотел попозже задать.
– А это одинаковые истории. Когда мы говорим о привлечении финансового партнера, это бизнес «глаза в глаза», во многом построенный на доверии. Если ты как партнер не подходишь изначально, твои бумаги даже смотреть не будут. Оба руководителя фондов, с которыми мы работаем, очень матерые люди, которым порядка 50 лет. Они заключили не десятки, а сот­ни сделок на десятки миллиардов долларов по всему миру. Их бизнес состоит в том, чтобы правильно выбирать партнеров, поэтому минусы, которые связаны с нашей значительной налоговой нагрузкой, например, были компенсированы тем, что люди, придя в компанию, видели то, что для них понятно. Они видели то, что видят во всех странах мира. Они видели вменяемый менеджмент, открытый, честный, готовый к прямому диалогу (что хорошо, что плохо), и видели понятную отчетность, простроенные корпоративные процедуры, прозрачную структуру собст­венности и управления. Видимо, это для них стало решающим фактором. Для фонда Deutsche Bank мы были первой инвестицией в России, и нужно отметить, что они люди очень консервативные. Для Morgan Stanley – партнерство с нами было первой инвестицией в Петербурге.
Кстати, в сентябре приезжал управляющий всеми фондами Morgan Stanley (в его управлении находится более $55 млрд), мы с ним завтракали, и он благодарил меня, говорил: «Спасибо Вам большое, мистер Тиктинский, за такую консервативную политику; вы одна из лучших наших компаний по показателям в такой непростой период времени». Приятно было. Люди оценили. Они ж тоже нас толкали: покупайте, покупайте, медленно развиваетесь. Сейчас счастливы, что мы медленно развивались.

 

Стоимость их доли насколько изменилась?
– Видите, это же абстракция. Доля стоит, может быть, столько же. Если согласиться с моей оценкой, это просто праздник. Это все равно, что на том рынке они сделали 100% годовых. Вы видите, что происходит с публичными компаниями. Я, кстати, не считаю, что 10-кратное падение акций для всех публичных компаний объективно. Для многих – да, но не для всех. Так же как в 10 раз дороже ни одна компания не стоила, это были липовые данные. Так и сейчас ряд компаний, у которых более-менее устойчивое финансовое положение, стоят дороже, чем их оценивает рынок.

 

То есть надо покупать их акции?
– Я считаю, что надо квартиры покупать, а не акции. Российскому человеку вообще не надо в это играть, это очень специальная история. И я не уверен, что для России это путь для представителя среднего класса, тем более сейчас. Я считаю, что надо вкладываться в истинные ценности, которые фундаментальны в любые времена и любые периоды рынка. Кстати, и опрос ВЦИОМ показывает, что 47% людей считают недвижимость наиболее твердым вложением.

 

А если есть уже квартира, тогда куда?
– Еще квартиру, сдать ее в аренду.

 

Доходность же арендная очень низка...
– Надо молиться о том, чтобы не потерять деньги в долгосрочной перспективе, потому что рубль, доллар или евро могут сгореть или существенно обесцениться, и никогда вы не угадаете. Недвижимость же – другая история. Ну, подешевеет она еще на сколько-то, но потом же все равно вырастет. Это твердая вещь, это квартира, вы можете в ней жить, сдавать ее в аренду. На всех циклах рынка, которые были во всем мире, на изгибах синусоиды цены падают и растут, но сам вектор синусоиды всегда идет вверх.

 

А Япония как же?
– Япония – исключение, но там цены были задуты неимоверно, самые высокие в мире с большим отрывом, потом колоссальная рецессия, и цены никогда так и не вернулись на тот уровень. Это действительно исключение, одно-единственное, вторую такую страну вы не назовете.

 

Может быть, назовем, лет через 20. Может быть, Москва будет таким местом.
– Мы не знаем, что будет через год, что уж там через 20. Главное, чтобы мы были с вами живы и здоровы, и наши дети, и родственники. Это самое главное.

 

Цены в Москве в 2008 году достигли $8-10 тыс. за метр более-менее приличного бизнес-класса. Такой уровень вообще насколько адекватен?
– Это такая абстракция, и цены – это довольно искусственная вещь. После приватизации у нас появилось колоссальное количество собственников, и большинство сделок в моем представлении, это скрытые сделки обменов: что-то продают, но что-то покупают. Это такой квазирынок. Надо стимулировать объем предложения, надо убирать бюрократические барьеры, надо инженерно готовить территории, тогда цены будут более адекватными. Когда вы сжимаете объем предложения искусственно, когда к вам едут со всей России покупать, это отдельная история.

 

Что же должно сделать государство, чтобы наладить ситуацию на жилищном рынке?
– Государство должно сделать, в моем представлении, две вещи. Первое – пересмотреть формат субординированных займов. Сейчас государство готово давать 100 рублей, при условии, что 100 рублей даст собственник. Но у собственников нет денег, надо давать 80 рублей, чтоб собственник дал 20 рублей, надо давать плечо. А дальше надо сказать собственнику: мы тебе даем деньги под 10%, ты их обязан отдать под 15%. Ты не имеешь права конвертировать деньги в валюту и отправить их в офшор, иначе ты будешь сидеть в тюрьме. Ты обязан эти деньги разместить по определенным отраслям – государство должно дать приоритеты этих отраслей, под процентную ставку, которая заранее согласована. И очень важен жесточайший контроль. Вот и все. Выбирать предприятие – это твоя ответственность, уважаемый собственник банка. Ты головой отвечаешь за то, что ты в каждой отрасли выбрал живые предприятия, в которых адекватная финансовая ситуация.

 

А как проверять, контролировать?
– Очень просто. Сейчас появляются институты уполномоченных представителей ЦБ, можно контролировать через отраслевые ассоциации. В чем проблема проверить, выданы кредиты или нет? Пусть банк представит информацию, пусть застройщики представят свою информацию.

 

А вторая мера?
– Государство должно выйти на рынок, покупать жилье, но оно должно определить справедливую цену, не строительную себестоимость, а полную, понимая, сколько стоит земля, сколько стоят инженерные подключения, каковы накладные расходы, и добавить 5% к себестоимости. Если государство будет покупать ниже себестоимости, это ни к чему хорошему не приведет.

 

 

 

Эдуард Тиктинский
Родился 18 октября 1972 года в Ленинграде.
Образование: экономический факультет Ленинградского государственного политехниче­ского института (Санкт-Петербургский ГТУ) и Высшие курсы по экономике и приватизации ЕБРР.
Опыт работы:
1993 – н. в. – основатель, руководитель холдинга RBI (Real estate. Banking. Investments).
1992 -1993 – менеджер проекта в Международном центре содействия предпринимательству и бизнесу (проект ЕБРР).
Семейное положение: женат, воспитывает сына.


Холдинг RBI
Занимается девелопментом под брэндами RBI (элитное строительство) и «Северный город» (массовое строительство). Холдинг построил 48 домов общей площадью 657 тыс. кв. метров.
 

Баланс

Активы, млн руб.
Товарно-материальные запасы, в т. ч. незавершенное строительство 4455,296
Наличные деньги в кассе и остатки на счетах в банках, включая депозиты)889,318
Прочие оборотные активы592,675
Внеоборотные активы890,089
Итого:6827, 378

Пассивы, млн руб.
Собственные средства1482,215
Средства, полученные от покупателей квартир3457,548
Резервы, необходимые для завершения строительства объектов, а также обязательств перед подрядчиками за выполненные работы614,181
Другие кратко­срочные обязательства13,924
Долгосрочные обязательства1259,510
Итого:6827, 378


 

RBI и кризис
 

Возможности

увеличение доли на рынке Санкт-Петербурга за счет слабых конкурентов

привлечение новых партнеров благодаря опыту работы с Deutsche Bank и Morgan Stanley

окупка дешевых земельных участков

 

Опасности

длительное отсутствие серьезных продаж жилья на первичном рынке

уход рыночных цен за уровень себестоимости строительства

переориентация покупателей на дешевое жилье

 

Точка зрения

Эдуард Тиктинский о надежности девелоперов

«К сожалению, клиенты как раньше не могли отличать надежные компании от ненадежных, так и сейчас это продолжается.
У клиента сильно смешаны понятия «размер» и «надежность», что является абсолютной ахинеей, потому что размер никак с надежностью не связан. Размер имеет плюс – больше рекламы. И у человека склеивается: большой, значит, надежный. Это совсем не так.
Как же определить надежность? Приходите на стройки, смотрите, строятся они или нет, съездите на построенные объекты компании, поговорите с дольщиками, на сайт зайдите – и увидите, отчего люди счастливы или несчаст­ливы. Если компания на 2-3 года задерживает стройку, какого бы размера она не была, какая она, к черту, надежная? По­смотрите финансовые показатели. Если компания их не представляет, вы никогда не поймете, что у нее вообще происходит. И это также вряд ли показатель надежности.
Я сейчас много занимаюсь операционной деятельностью и менеджеров по продажам ориентирую на открытость. Я им говорю: беседуйте с людьми. Для клиента важно не дешевле купить, а получить квартиру в итоге, но, к сожалению, это до сих пор как голос вопиющего в пустыне. Не хотят клиенты время тратить, чтобы узнать больше о компании, которой они доверяют деньги и кому предстоит  построить их дом, не хотят.
Недавно мы помогали обманутым дольщикам, выделяли квартиры, но сейчас уже не то время. Вряд ли бизнес еще будет помогать обманутым дольщикам, если они покупают дешевые квартиры. Да, всегда есть надежда на государство, но сколько нужно простоять в очереди, пока разберутся именно с твоим вопросом.  Не проще ли в самом начале собрать максимум информации?
Были ли у нас задержки по срокам? Были, мы не ангелы, но последние датируются 2004 годом, и  как правило, переносы сроков были в пределах одного года.»


Еще два ролика с высказываниями Эдуарда Тиктинского о глубине падения цен на рынке жилья и о действиях государства.



  • 1
он - молодец, спасибо за интервью)

То есть надо покупать их акции?
– Я считаю, что надо квартиры покупать, а не акции. Российскому человеку вообще не надо в это играть, это очень специальная история. И я не уверен, что для России это путь для представителя среднего класса, тем более сейчас. Я считаю, что надо вкладываться в истинные ценности, которые фундаментальны в любые времена и любые периоды рынка. Кстати, и опрос ВЦИОМ показывает, что 47% людей считают недвижимость наиболее твердым вложением.

А если есть уже квартира, тогда куда?
– Еще квартиру, сдать ее в аренду.


Ничего иного от него и не ждал :)

ну, я с ним поспорил немного))

а эффективность вложений - вопросы цены. в принципе, если на дне купить, то неплохое вложение будет. пока арендная доходность низка

тут вопрос не только и нестолько в отдаче, а в том, что чувак под видом истинных ценностей впаривает бетонную клетку в муравейнике.
вот если бы он, как об истинных ценостях, говорил о домике с полянкой, яблоньками и грядками клубники - не было бы никаких вопросов.

он же в принципе говорит о недвижке, так что человек может выбрать и на полянке. Только в условиях необходимости ездить на работу полянка может не подойти

RBI неторгуемая на бирже компания. Кажется, у них даже бондов нет, так что акции (или доли?) компании, вы можете выкупить только у самого Эдуарда. Если он их, конечно, продает

ну а какие в России есть альтернативы? )))

можно, конечно, купить вагон-два-три сахара и придержать его как фьючерс - но это слишком сложно для человека со средним достатком...

Нравится "не уверен - не обгоняй" ?

А кто нам тут впаривал про "покупайте на 20% от зарплаты акций каждый месяц, потом вы будете миллионерами, они вырастут, радуйтесь каждому падению рынка как возможности купить ещё на 20% своих денег"... И что мы имеем в итоге через полгода - 2 зарплаты превратились в пыль, в ничто, в стакан семечек.

Стратегия поменялась ? Вона какие посты теперь пишем - про "неуверен не обгоняй". Интересно люди меняются, особенно в условиях кризиса. Особенно те которые пишут про финансы.

Вам недостаточно хорошо объяснили про стратегию регулярных инвестиций? да, я считаю ее нормальной. Я НЕ МЕНЯЛ свою точку зрению. До свидания.

"Но проблемы имеют все, и они связаны с колоссальным падением объемов продаж. Однако эта проблема – единственная, которая есть у нас, в отличие от многих наших коллег."

и при этом
"Никто не способен финансировать стройки за свой счет. Может быть, если у кого-то один дом и какая-то кубышка есть. Основной денежный поток – это финансирование с продаж. Увеличивать кредитную массу мы не намерены, считаем это рискованным. Другое дело, что мы будем привлекать новых инвесторов в капитал. Например, третьего партнера, который будет финансировать какие-то наши совместные проекты."

Все так позитивно описывается. А получается, что продаж нет, и все надежды на чудо- третьего партнера.

продажи упали, но при этом и банкротство не грозит!

Ну почему же жа, продажи могут покрыть расходы по обслуживанюи кредита, если он не задран через чур (как описывается).

Потом продаж нет - нет чумовых продаж, когда народ последнее по сусекам соскребал и покупал бетонные коробки в столицах площадью 70 кв. м.

по моим данным в этой компании очень печально с продажами было еще в октябре

Относительно статистики предыдущих месяцев? Как это соотносится с этим же коэффициентом по рынку в среднем?

Что такое печаль - не хватало на яхты ?

Спасибо! Открыли для меня нового человека. Когда жил в Питере, чувствовал, что RBI ведет дела несколько нестандартным способом, но в детали не вдавался.

Очень интересно было бы увидеть статью про успешных бизнесменов с консервативной стратегией.

ну, молодец, конечно

главное, чтобы исторический центр не разрушали, а то в последний вояж в питер (летом сего года) у меня волосы дыбом вставали в разных местах от того, что творится в некогда любимом культурном центре

позвольте поинтересоваться, как там сейчас ситуа?

мы тут недавно по проблеме писали, кстати:

Кому спасать город?
Дмитрий Семенин <semenin@finansmag.ru>

Абсурд. Ситуация вокруг строительства в Петербурге газпромовской башни замерла на трагикомической ноте.

Площадка под строительство готова. Телевизионная и наружная реклама, листовки и буклеты прославляют будущее здание на Охте. Тем не менее в апреле Городской суд в очередной раз отклонил иск группы граждан, требовавших признать незаконной целевую программу «Строительство административного делового центра в Санкт-Петербурге» на том основании, что никакого решения о строительстве еще не принято.
В телеотчете мелькнул забавный эпизод – судья интересуется: «Боярский говорит, Гергиев говорит, из Москвы теперь вещают, что вот как замечательно хорошо. То есть все знают, где это место, а вот вы хотите нам сказать, что вы не знаете, где это место». И представитель городского правительства отвечает: «Что Боярский говорит и Гергиев говорит, это является всего лишь рекламой».

Судью ответ удовлетворил: и правда, недобросовестная реклама – это уже другая статья...

Администрация также заверила, что ни принятие программы, ни уже перечисленные из бюджета 3,2 млрд рублей не означают еще принятия решения о строительстве.

Похоже, это решение и начало строительства случатся одновременно. А тогда пути назад уже не будет. Но до самого последнего момента все можно еще переиграть. Очень комфортное положение.

На этом фоне все чаще звучат предположения, что программа строительства Охта-центра не более чем отвлекающий маневр. В самом деле, пригрозит, например, ЮНЕСКО исключением из Списка мирового наследия или, чем черт не шутит, в газпромовской вотчине займутся сокращением штатов, можно будет понизить высоту здания или перенести-таки место строительства, сделав при этом хорошую мину, мол прислушались к возражениям... И тут выяснится, что, пока внимание было приковано к пресловутой башне, в городе построено множество объектов более скромных размеров, но не менее губительных для городской среды.

Недавно в своем ежегодном послании городскому Законодательному собранию Валентина Матвиенко неплохо обрисовала проблему: «В историческом центре Петербурга – 13786 строений. А объектов реконструкции и нового строительства – около сотни. И хотя факты нарушения строительных норм и правил можно пересчитать по пальцам, для Петербурга с его хрупкой исторической тканью и этого много».

Но самое тщательное соблюдение «строительных норм» не спасет в этом случае город, потому что нормы здесь нужны не строительные, а охранные. Новое строительство и реконструкция (а не реставрация) в центре подаются либо как печальная необходимость – дома не могут жить вечно, либо даже как прогресс – не будем цепляться за руины, помойки, хлам. Жить вечно, конечно, невозможно, но можно значительно дольше. Петербургу 300 лет, есть города и постарше. Что же касается руин и помоек, можно и Эрмитаж за насколько лет довести до аварийного состояния. Выдержать, например, зиму без окон под предлогом постановки на ремонт.

В том же послании губернатор отмечала: «За последние 10–15 лет в историческую среду Петербурга вторгались чуждые ему объекты. Сегодня и власть, и городское сообщество признает градостроительными ошибками гостиницу на Почтамтской, бизнес-центр на Владимирском, «Монблан», застройку на набережной Робеспьера и Шпалерной улице. Замечу, что эти решения, как и другие, принимались не нами. Но мы должны исключить повторение непоправимых ошибок».

окончание:

Итак, чужие ошибки признаны. Тем более что необходимости их исправлять нет – это немыслимо дорого, а значит, просто невозможно. Однако среди проектов, осуществленных недавно и находящихся в стадии осуществления, есть вполне сопоставимые с перечисленными. Чем лучше торговый центр Vanity-Opera, вблизи Казанского собора? Почему «Монблан» ошибочнее стоящей рядом «Авроры»? Дворец фестивалей, ради которого снесена половина Новой Голландии, или вторая сцена Мариинского театра разве не полностью изменят облик окружающих кварталов?

Ответ может лежать только в плоскости вкуса – мол, те здания все портят, эти – улучшают. Как пел петербуржец Борис Гребенщиков, «некоторые женятся, а некоторые – так». Но это как раз и есть самая благодатная почва для «непоправимых ошибок».

«Петербургу нужна жесткая, профессиональная, многоуровневая общественная экспертиза и, если хотите, цензура новых архитектурных проектов в исторической части города», – говорит губернатор. Но позвольте, а как же Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры? Комитет по градостроительству и архитектуре? Недостаточно жестки и профессиональны? Очевидно, так. Эти комитеты – подразделения правительства Петербурга – не спасут ни от каких ошибок, поддержанных начальством. Совет по сохранению культурного наследия при городском правительстве, председателем которого является Валентина Матвиенко, – недостаточно общественная организация? Совет, кстати, высказался против строительства Охта-центра, в связи с чем, видимо, и потребовались новые структуры.

Еще губернатор сетует на «группы «доброхотов», кричащих о «сотнях памятников архитектуры, якобы потерянных в самые последние годы». Такой уровень общественной экспертизы ее точно не устраивает.

Кстати, представление, что ничего серьезного в городе не утрачено, распространено довольно широко. Памятники архитектуры – Зимний, Исакий, Смольный, этот еще, как бишь его... все на месте! А остальное – просто дома.

Несомненно, к мнению общественности администрация готова прислушаться. В случае с Охта-центром, например, на каждого уважаемого музыканта, режиссера, артиста, спортсмена, возражающего против строительства, найдется уважаемый артист, режиссер, музыкант, спортсмен, прославляющий его. А там и референдум можно провести и, может быть, собрать 51% голосов. Но достаточно ли этого? Достаточно ли 90%? Ведь обратного хода не будет.

Влияние на ситуацию должны оказать люди, по-настоящему заинтересованные и при этом компетентные. Похоже, наиболее эффективными защитниками города могут стать общественные организации, независимые и далекие от административных структур, с одной стороны, и достаточно при этом солидные – с другой.

Например, Всероссийское общество охраны памятников – существует еще с советских времен и теоретически имеет право согласовывать градостроительные проекты, затрагивающие памятники или зоны их охраны. Пора идти платить взносы!

Тектинский дае в мирное время, когда девелоперы за полгода рубили кэш, был опаслив и расчетлив. Если у него сейчас и в самом деле все ок, то его опасливость только сыграло ему на руку.

Спору нет – человек поумнее Полонского. Но мама с папой его воспитывали как-то однобоко. Вы видели, что именно строит компания RBI?

симпатичные такие домики, если говорить о премиум-классе

Молодец, конечно. Спокойно развивался и вот результат, особенно для такого молодого человека.

Деловой человек, таким и должен быть.

Отличная находка. Предприматель, который консервативно подходит к развитию, но при это не сидит на месте, а действует. Обычно либо продвинутые, но слишком рискованные, либо ультра консерваторы.
Здесь редкий случай. Такой активный, продвинутый консерватизм. Создает прозрачность, привлекает прекрасных миноритариев, серьезно думает о рисках. Хорошо бы таких еще интервью найти.

(Deleted comment)
Да, интересное интервью.

Похож на Аль Пачино

все это, конечно, круто.
зато кое-кто, как явствует из статьи, стоил 12 млрд.

Консервативная стратегия - это хорошо.
у меня у дедушки консервативная стратегия, так ему вообще кризис побоку.

  • 1