?

Log in

No account? Create an account

Блог Олега Анисимова

Previous Entry Share Next Entry
Ипотека до старости?
BW
oleganisimov
Я совсем не понимаю людей, которые берут 30-летнюю ипотеку. Вот реальный пример. Допустим, нужен кредит в размере $132 тыс., а процентная ставка составляет 9% годовых. 

Если брать на 30 лет, то платить придется по $1062 в месяц. Если на 10 лет – по $1672. Другими словами, за $610 в месяц можно купить 20 (двадцать) лет без долга! 

Ниже еще пара вариантов. 

Платежи для кредита в $132 тыс. при ставке 9%
Срок, летПлатеж, $
301062
101672
72123
52740
.


  • 1
Может все таки "Срок, лет" а не "Срок, мес"?

да, спасибо, исправил

А в чем прелесть 20 лет без долга?

на душе спокойнее

Во-первых, для многих семей "лишние" $600 - критичные деньги. Их может просто не быть.

Во-вторых, банк соглашается не на тот платёж, который хочет заемщик, а на тот, который соответствует правилам банка ("не более 30% от совокупного дохода семьи" или 50%, или ещё сколько-то, но эта граница есть).

В-третьих, я сильно сомневаюсь, что люди, берущие кредит на 30 лет, собираются платить его все 30 лет. Перекредитование и внеочередные платежи никто не отменял. Такой кредит - возможность взять сейчас более качественное жильё прямо сейчас за те же деньги, но потом (при бОльших доходах) переоформить кредит на 10 лет или просто быстрее его погасить.

я, конечно, говорю о тех, для кого $600 в месяц - решаемая сумма...

А если кредить составляет 300 000 долларов по ставке 11%?
Тогда имеет, как мне кажется, смысл на 30 лет заключать, а гасить раньше, по возможности.

чем больше ставка, тем более выгоден меньший срок.
гасить раньше = брать меньший срок

ипотека, вообще страшная штука.. мало того что придется платить ежемесячно по.. цать тыщ ьаксов.. так в лополнение к этому придется страховать.. квартирку, машинку, себя, остальных домочадцев от рисков и проч.. до конца действия кредита.. слишком затратно получается :(

при ставке в районе 10% все равно кабала.
если 4-5% - там другой вопрос, гораздо более приятный....

Долой аннуитент, даёшь классику.

так если сейчас есть возможность отдавать 1672, то потом ее может не быть. а так - есть возможность отдавать 1672 - отдаешь сверх платежа сколько можешь, нет возможности - платишь 1062.

там так нельзя делать. четкий платеж должен выдерживаться. можно на разных условиях делать досрочные погашения, но не по 300 же долларов...

Нет, не согласен.
Во-первых, с точки зрения opportunity cost. А именно: если человек берёт деньги под 9%, то, если он может заработать по 15-20% (на том же фондовом рынке), то выгоднее взять больше (что возможно лишь при удлинении периода, ведь банк исходит из подтверждаемых доходов, а не потенциальных возможностей), тем более, что и ставка ниже.
Далее. Доходы людей обычно в долгосрочной перспективе растут. И если для какой-лиюбо семьи сегодня критично платить по 600 лишних долларов в месяц, то через лет 5-10, она, вероятно, сможет уже всё переиграть (к тому же, и ставка ниже станет...).
Вот ещё что. Даже если исходить из предположения, что ставка останется та же (т.е. без перекредитования), и что доходы останутся те же (что не так), то инфляцию никто не отменял. И говоря о сроке в 30 лет, последние платежи при долларовой инфляции, скажем, в 3% в год, станут при номинальном значении в те же $1672, эквиваленты сегодняшним $689 примерно. Т.е. при любом раскладе, основной груз ложится на первые годы.
И весьма вероятно, что, учитывая инфляцию, сопряжённый (или даже опережающий) рост доходов и изменение ставок, (да и эффект падения доллара может подыграть, если продолжится в ближайшие 20-30 лет, в чём лично я убеждён), те, кто берут надолго, как раз окажутся в выигрыше.

А так, с точки зрения фин. теории, при прочих равных, и с равной ставкой, ВСЕ РАВНО на какой срок занимать.
Вот именно что, как Вы пишете, многим заёмщикам "на душе спокойнее" с более коротким долгом, но во-первых, это личный параметр (терпимость к задолженности), во-вторых, в случае с недвижимостью наличие долга, в общем, особой роли не играет (ну, человек платит не аренду, а возмещения по кредиту и проценты в банк... один чёрт!).

Тут вот ещё такой интересный аспектик есть. Если недвижимость сильно упадёт в цене (скажем, процентов на 40), равно как и арендные ставки, то кое-кому станет выгоднее ОТКАЗАТЬСЯ ПЛАТИТЬ ВООБЩЕ, и ценой попадания в чёрные списки, за меньшие деньги приобрести новую недвижимость (это если ещё мало денег выплачено было). Что, во-первых, усугубит ситуацию на рынке недвижимости (т.к. появится ещё больше объектов к перепродаже банками... тем более что подобный кризис будет не один, а будет сопряжён и с снижением доходов многих людей, что опять же приведёт к дефолту по кредитам со стороны некоторых заёмщиков, хотя, конечно, та же ситуация что в США в России пока не возможна), во-вторых может затруднить работу многих банков, если не разорить некоторые из них, особенно те, где был отменён первоначальный взнос (что срабатывает в условиях растущего рынка, но может оказаться бомбой замедленного действия в иных условиях)...

я ж говорю о психологии - многим легче, когда над ними не висит долг, например, мне

(Deleted comment)
с учетом удешевления доллара так и получается

Олег , а вы сами за какое решение квартирного вопроса? Мне вот лично вариант , предложенный г-ом Тинковым по душе. А ипотека , пусть и на 10 лет - кабала по-моему. А уж на 30 (тем более 50) ... За полвека меня очень утомит общаться с одним банком и страховой. ))
Помниться была у вас статья со сравнением аренды и ипотеки. Может тему поразвивать - жизненная очень , животрепещущая. Интересно почитать довыды знаменитых людей (Тинькова того же , Чичваркина , людей из шоу-бизнеса) , кто осознанно не имеет своего жилья...

Я понимаю, что вопрос звучит так: Зачем брать ипотеку на 30 лет вместо 10? Предлагаю следующие варианты:
1. Максимизировать кредит: Если доход не превышает 2100 долларов, то банк даст 132 тысячи долларов только на 30 лет. (При условии, что у банка требование, что выплаты по кредиту не должны превышать 50% зарплаты)
2. Снизить риск неуплаты кредита в случае потери работы. Всегда ведь есть вероятность остаться без работы. Гораздо дольше выдержать без работы смогут те, кто брал ипотеку на 30 лет.
3. Вкладывать в более доходные активы. Ипотечный кредит на настоящий момент одни из самых дешевых длинных денег. Ставка по кредиту 9% + страховка 1% (в среднем. Т.е. есть смысл вкладывать ипотечные деньги в активы с доходностью более 10% (не забыв при этом налог на прибыль)

Здравствуйте!
По поводу второго варианта. Интересно, можно ли оформить в каком-то виде страховку от потери работы (по причинам, не зависящим от человека - реструктуризация, соркащение целых подразделений и т.п.)? Практикуется ли такое хотя бы за гарницей?
И если нельзя, как банки относятся к отсрочке выплаты долга из-за потери работы? Скажем, могут ли они предоставить 3-мес. отсрочку? Как происходит в таком случае дальнейшее погашение, после окончания периода отсрочки? Т.е. ту часть, которую не заплатили - она раскидывается на весь оставшийся долг, или на ближайший год, скажем?

По поводу третьего варианта. Очень интересное мнение! Но те цифры, которые вы привели, 9%+1% - это ставка по кредиту в какой валюте? Если в рублях, то можно на долгосрочных депозитах получить больше (до 11% в крупных банках и до 13% в средних и мелких). Вложения в акции - более рискованно, но опять таки, насколько я слышал, в долгосрочной перспективе (десятки лет) доходность по портфелю акций голубых фишек выше, чем доходность по облигациям высшего уровня качества (информация по рынку США, из книги Шарпа "Инвестиции"). Например, средняя доходность за период 1926-1993 казначейских векселей составила 3.74%, долгосрочных гос облигаций - 5.36%, облигаций корпораций - 5.90%, обыкновенных акций - 12.34%.

может, не всегда зарплата позволяет?

Скажем, получает человек (или семья в совокупности) $2400 чистыми. Я думаю, что в таком случае платить по 1600 в месяц вряд ли кто разрешит (т.к. это 67% от их дохода - очень много), а вот 1000 - пожалуйста.

В связи с этим интересно было бы узнать, во многих ли банках существуют ипотечные программы, предусматривающие пересмотр ежемесячного платежа и соответствующего сокращения сроков кредита, по причине увеличения доходов клиента?

Re: может, не всегда зарплата позволяет?

Эту процедуру успешно заменяет досрочное погашение части кредита. При нем клиент получает возможность выбрать: либо уменьшить сумму платежа, либо сократить длину кредита

Анекдот от украинских коллег

В России пожизненное заключение заменили на ипотеку под 25% годовых.

Полностью поддерживаю - лучше отмучаться за 10 лет но не отдавать до внуков. Отдав долг можно дите в приличный институт отправить - более правильная инвестиция

  • 1